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Immobilienbewertung bei Erbschaft:
So verläuft die Immobilienbewertung
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Die Gesetze bezüglich der Erbschaftssteuer von Immobilien wurden Anfang des Jahres 2009 geändert. Sie sind komplex, regeln alle Vorkommnisse bei Erbschaften selbst bewohnter Wohnungen und Häuser, wenn Kinder, eingetragene Lebenspartner oder Ehepartner für eine gewisse Mindestlaufzeit die betroffene Immobilie bewohnen möchten.
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Bestimmt wird der Wert vererbter Immobilien generell mit dem sogenannten Verkehrswert. Nun ist es so, dass die Bestimmung des Verkehrswertes von Immobilien nicht nur teuer ist, sondern auch Zeit in Anspruch nimmt. Möglich ist es auch, dass das Gutachten anders bewertet als das Gegengutachten und so verschiedene Wertansätze aufkommen. Das kann zum Beispiel bei Rechtsstreitigkeiten der Fall sein, wenn es um die Verkehrswerthöhe auf der Basis der Bausubstanz und der Lage geht.
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Das Vergleichswertverfahren wird zur Bewertung angewendet
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Das Vergleichswertverfahren wird angewendet, um bebaute Grundstücke zu bewerten, speziell eigene Immobilien. Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren kommen bei vermietetem Grundbesitz, beziehungsweise falls kein anderes Verfahren zielführend ist, zum Tragen. Die Punkte dazu sind im Paragraf 182 BewG geregelt.
Vermietete Immobilien sind dabei leicht im Vorteil, weil Grundstücke, die zum Wohnen vermietet werden, lediglich mit 90 Prozent veranschlagt werden. Mehr dazu ist im Paragrafen 13c ErbStG hinterlegt. Die zum Wohnen vermieteten, eigenen Immobilien dürfen sich in Deutschland, in einem der EU-Mitgliedsstaaten oder in einem Land des Europäischen Wirtschaftsraums befinden.
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Weitere Informationen zur Immobilienbewertung bei Erbschaften
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Vermietete Wohnungen, in denen der Mieter lebt, zählen nicht zum Betriebsvermögen und werden im Zuge der Erbschaftssteuerberechnung also ausschließlich mit 90 Prozent als Verkehrswert berücksichtigt. Grundlage für die 90 Prozent ist der tatsächliche Wert. Es gibt zusätzliche Steuervergünstigungen, wenn es um vermietete Immobilien geht.
Die Erbschaftssteuer für vermietete Wohnungen kann bis maximal zehn Jahre gestundet werden, ohne dass Zinsen anfallen. Das muss allerdings beantragt werden und gilt nur, wenn die Erbschaftssteuer lediglich bezahlbar ist, wenn Wohnimmobilien verkauft werden. Möglich ist das auch, wenn Immobilien nach Erbschaften selbst zum Wohnen genutzt werden.
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Der Verkehrswert muss bewertet werden
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Seit 2009 gilt, dass der Verkehrswert zur Bewertung von Grundbesitz herangezogen wird. Dies ist im Bewertungsgesetz im Paragrafen 176ff. BewG geregelt und enthält zahlreiche Bestimmungen, die beispielsweise im Paragrafen 177 BewG nachzulesen sind. Dort ist festgelegt, dass der gemeine Wert als Basis dient. Praktisch gesehen dienen die Ausführungen der Wertermittlungsverordnung zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien.
Die Bewertung von Immobilien erfolgt ausschließlich nach Bedarf im Zuge der Bedarfsbewertung. Das Finanzamt übernimmt das Bewerten von Immobilien vor Ort. Zudem übernimmt das Wohnsitzfinanzamt das Festsetzen der Erbschaftssteuer. Hier wird das Ertragswertverfahren angewendet, da sich der Immobilienwert nach dem zu erwartenden Ertrag der Immobilie richten soll.
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Die Bewertungskriterien, die für das Ermitteln des Verkehrswertes gelten
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Im Anschluss folgen grobe Erklärungen zu den Bewertungskriterien, die für das Ermitteln des Verkehrswertes in der Vergangenheit meistens angewendet wurden. Es handelt sich wirklich nur um grobe Erklärungen, die nicht gelten, wenn es zu Differenzen bezüglich der Bewertungsart von Immobilien und die Grundvermögenshöhe kommt.
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Bei unbebauten Grundstücken gilt, dass keine Erträge generiert werden können. Deshalb gelten die Bodenrichtwerte von kommunalen Gutachterausschüssen als Grundlage. Als Formel gilt, dass der Richtwert je Quadratmeter mit der Größe des Grundstücks multipliziert wird. Auf diese Weise werden ebenfalls Grundstücke bewertet, auf denen sich keine nutzbaren Gebäude befinden.
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Bei Eigenheimen werden örtliche Vergleichswerte herangezogen, bei denen es sich beispielsweise um den Mietspiegel handeln kann. Möglicherweise kann ein Zuschlag gewährt werden, wenn Grundstücke von Ein- oder Zweifamilienhäusern größer sind als bei Mietshäusern.
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Weitere Möglichkeiten zur Immobilienbewertung bei Erbschaft
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Bei vermieteten Immobilien ist die Netto-Jahreskaltmiete mit 90 Prozent die Grundlage. Fabrikgebäude und weitere Gebäude, die speziell genutzt werden, werden in vorhandene Gebäude sowie Grund und Boden aufgeteilt. Bei Gebäuden, die noch im Bau sind, müssen die bisherigen Herstellungskosten zum Grundstückswert addiert werden.
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Das Erbbaurecht gehört nicht zum Grundstück, sodass hier kein Bedarf bewertet werden muss. Der Mindestwert bis einschließlich Dezember 2008: Auf Grundlage der Nutzung und Basis von Immobilien kann der Ertragswert, der durch Mieten erzielt wurde, wesentlich unter dem realen Wert der Immobilien liegen. Das zählt vor allem für Wohnlagen in beliebten Stadtteilen.
Bei niedrigem Wert gilt, dass der Erbschaftssteuerpflichtige nachweisen kann, dass der gemeine Wert niedriger ist. Praktisch gesehen, heißt das, dass er einen Sachverständigen engagiert, der die Wertermittlung übernimmt. Die Kosten für den Sachverständigen kann der Erbschaftssteuerpflichtige von seinem Erbe absetzen, das zu versteuern ist.
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Immobiliensachverständiger - warum ist er so wichtig?
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Ein Gutachten gibt dem Verkäufer und Käufer von Immobilien eine Sicherheitsbasis, erklärt der
sächsische Immobiliensachverständige von haus-immobilienbewertung.de. Der Einsatz eines Sachverständigen sorgt für klare Verhältnisse bei der Höhe der Erbschaftssteuer und im Erbbaurecht. Bei Scheidungsangelegenheiten kann ein Immobiliensachverständiger ebenfalls auf eine rechtsfeste und gerechte Berechnungsbasis hinarbeiten.
Vor allem beim Hauskauf und -verkauf ist es fatal, kein Immobiliengutachten erstellen zu lassen. Wertauskünfte sind ein Beleg für Kaufpreisforderungen von Verkäufern, während sie dem Käufer Sicherheit geben. Das Verhältnis der Kosten für das Gutachten zu den Vorteilen ist gut.
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Eigenschaften eines professionellen Immobiliengutachters
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Die Bezeichnung Immobiliengutachter ist nicht geschützt. Eigentlich darf sich jeder so nennen. Es gibt deutschlandweit weder ein Studium noch eine andere Ausbildung, die jemandem zum Immobiliengutachter ernennt.
Deshalb ist es empfehlenswert, sämtliche Qualifikationen von Immobiliensachverständigen zu prüfen, ehe der Auftrag vergeben wird. Dabei sind spezielle Punkte besonders wichtig.
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Ein Immobiliensachverständiger sollte eine fundierte, einschlägige Ausbildung haben, etwa als Architekt oder Ingenieur. Viele freie Gutachter haben eine Ausbildung als Immobilienmakler gemacht. Wichtig ist, darauf zu achten, dass Gutachter über langjährige Erfahrung verfügen und regelmäßig an Fortbildungen teilnehmen. Eine gute Qualifikation ist die Zertifizierung auf Grundlage des Standards
ISO-Norm DIN EN ISO/IEC
17024. Es gibt drei Qualifikationsstufen für einen Immobiliensachverständigen. Das kann ein vereidigter und öffentlich bestellter Immobiliengutachter sein. Diese Experten sind von der jeweiligen Industrie- und Handelskammer geprüft und von dieser zugelassen.
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Außerdem ist ihre Bezeichnung vom Gesetz her geschützt. Daher werden die von ihnen erstellten Gutachten auch von Gerichten anerkannt.
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Weitere Qualifikationsstufen von Immobiliengutachtern
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Einige vereidigte Gutachter für Immobilien können auch staatlich anerkannte Gutachter sein. Sie erhalten kontinuierlich Aufträge von den Landesbehörden, die sie zudem überwachen. Ein solcher Sachverständiger darf Gutachten für Behörden fertigen, alle anderen nicht. Freie Immobiliengutachter haben fundierte Erfahrungen gesammelt und nennen sich selbst so.
Allerdings werden ihre Gutachten vom Gericht nicht anerkannt. Solche Gutachter mit erwiesenen Qualifikationen können für einfache Gutachten beauftragt werden, wenn keine Streitigkeiten vorhanden sind und ihre Gutachten kosten weniger. Vereidigte und staatlich anerkannte Gutachter sind in der Regel als Bauingenieure oder Architekten tätig. Freie Gutachter haben meist ähnliche Fähigkeiten, andere sind langjährig als Immobilienkaufmann oder Makler tätig.
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Welche Prüfungen führt ein Immobiliengutachter durch?
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Immobiliengutachter sind nach Paragraf 194 Baugesetzbuch für die Ermittlung des Verkehrswerts von unbebauten Grundstücken und Immobilien zuständig. Als Verkehrswert gilt der Kaufpreis, der für eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück im Gutachten angesetzt wurde. Solche Gutachten können auf drei unterschiedliche Arten angefertigt werden.
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Beim Vergleichsverfahren wird der Preis auf der Basis von Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien ermittelt. Das Ertragswertverfahren wird bei Immobilien angewendet, die nicht eigenständig genutzt werden. Dazu gibt es eine Formel. Das Sachwertverfahren gilt für Wohnungen und Häuser, die selbst bewohnt werden. Hierfür werden auch Kriterien wie Modernisierungsgrad oder Baujahr bei der Ermittlung berücksichtigt.
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Bildquellen:
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